无偿受赠房产，相关税费缴了吗？
发布时间：2019-11-26
现实生活中，出于各种原因，无偿赠与房产的情况时有发生。此类业务不仅存在于公益性质的捐赠、私人之间的馈赠、抵偿债务的转移，还存在于亲朋好友间的赠与。笔者最近一段时间发现，在房产赠与业务中，赠与双方普遍认为赠与不是交易，没有房产对价的支付，部分纳税人在无偿获赠房产后，没有依法及时地缴纳相关税费，给自己带来了风险。
案例
2016年1月，张先生以100万元的价格购入A省某市区（非北京、上海、广州、深圳）一套门面房，面积为120平方米，产权登记书登记价格为100万元，缴纳契税3万元。2019年11月，张先生将该套房产赠送给曾经帮助过他的刘先生。赠与时，该套房产的市场价格为121万元，赠与合同注明房产价格100万元。
假设在赠与过程中，除税费外，未发生其他费用。已知房产所在的A省自2019年1月1日起，实行“六税二费”减半征收的税收优惠，契税税率为3%。那么，受赠人刘先生有哪些纳税义务？
分 析
个人无偿受赠房产，需要缴纳契税、印花税和个人所得税。
契税方面，根据《契税暂行条例》及其实施细则规定，在我国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应依法缴纳契税。同时，《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕144号，以下简称144号文件）规定，对于个人无偿赠与不动产的行为，应对受赠人全额征收契税。根据《契税暂行条例》第四条规定，土地使用权赠与、房屋赠与的契税计税依据，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。
同时，《财政部 国家税务总局关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）第一条规定，计征契税的成交价格不含增值税。案例中刘先生与张先生，不是直系亲属或直接抚养、赡养人，受赠的又是非住房，不符合免征增值税的情形。因此，需按视同销售纳税。
《增值税暂行条例实施细则》第二十九条规定，年应税销售额超过小规模纳税人标准的其他个人按小规模纳税人纳税。同时，按照《国家税务总局关于发布〈纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2016年第14号），张先生赠与房产，适用小规模纳税人销售转让不动产计税方法，按照赠与时的公允价值减除其购置原价后的余额作为销售额计税，应纳增值税额＝（全部价款和价外费用－不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷（1+5%）×5%＝（1210000-1000000）÷（1+5%）×5%＝10000元。所以，刘先生受赠房产应缴纳的契税＝（1210000-10000）×3%＝36000元。
印花税方面，根据《印花税暂行条例》及其实施细则规定，在我国境内书立、领受应税凭证的单位和个人，应依法缴纳印花税。应税凭证包括单位和个人产权的买卖、继承、赠与、交换、分割等所立的产权转移书据。
案例中，根据《财政部 税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》（财税〔2019〕13号）规定，A省实施“六税两费”减半优惠，刘先生作为按小规模纳税人纳税的其他个人，获赠非住房，需要按照赠与房产的价格缴纳印花税，应纳税额为1000000×0.05%×50%＝250元。
个人所得税方面，受赠人无偿取得房产，应依法缴纳个人所得税。
根据《财政部 国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税〔2009〕78号）第四条规定，受赠人无偿受赠房屋计征个人所得税时，其应纳税所得额为房地产赠与合同上标明的赠与房屋价值减除赠与过程中受赠人支付的相关税费后的余额。
同时，《财政部 税务总局关于个人取得有关收入适用个人所得税应税所得项目的公告》（财政部 税务总局公告2019年第74号）规定，自2019年1月1日起，房屋产权所有人将房屋产权无偿赠送他人的，受赠人因无偿受赠取得的受赠收入，按照“偶然所得”项目计算缴纳个人所得税。也就是说，刘先生受赠非住房应按“偶然所得”项目缴纳个人所得税（1000000-36000-250）×20%＝192750元。
建 议
在无偿赠与房产的过程中，除考虑受赠人的相关涉税处理外，也需考虑赠与人的涉税处理。一般来说，对于无偿赠与房产过程中，赠与人和受赠人的涉税处理，需结合三个方面情况来确定：赠与房产的类型是住房还是非住房；赠与双方的关系是否直系亲属或直接抚养、赡养人；赠与住房的地点。
